Architekturbüro Johann-Christian Fromme | Halle (Saale) – Freier Architekt Dipl.-Ing. Johann-Christian Fromme, Freier Architekt

Projektablauf

Für jedes Projekt, ob es groß oder klein ist, hat es sich bewährt, gewisse Abläufe einzuhalten. Diese haben in der Honorarordnung für Architekten (HOAI) ihren Niederschlag gefunden. Natürlich bestätigen immer auch wieder Ausnahmen die Regel, jedoch ist es gut, sich an diese Abläufe zu halten, damit ein Qualitätsprodukt entsteht. Man vermeidet damit, den sprichwörtlichen zweiten Schritt vor dem ersten zu machen. Es ist beispielsweise nicht sinnvoll, Firmen um Angebote zu bitten, bevor nicht der Entwurf, die Gestalt und die Auswahl der Materialien fest stehen.  Genauso falsch ist es, mit Bauen anzufangen, bevor die Baugenehmigung erteilt wurde. Oft gibt es die Situation, dass nur einzelne Phasen benötigt werden. Die Honorierung richtet sich zumeist nach der Bausumme und dem Schwierigkeitsgrad der Bauaufgabe. Man kann jedoch auch  ein Honorar nach Zeitaufwand vereinbaren. Im Folgenden wird jede Leistungsphase beschrieben. Diese Übersicht ersetzt zwar kein Beratungsgespräch, gibt jedoch einen ersten Überblick.

Ablauf

Erstgespräch

Mit Vertragsabschluss übergibt der Bauherr dem Architekten die Verantwortung für das Gelingen des Bauvorhabens und den bestmöglichen Einsatz der vorhandenen finanziellen Mittel.

Der Architekt muss sich in die Wünsche und Vorstellungen des Bauherren hineindenken und diese mit seinem Fachwissen und seiner gestalterischen Kompetenz bestmöglich umsetzen.

Dazu ist es nötig, dass sich ein Vertrauensverhältnis herausbildet. Damit er abtasten kann, ob wir das Architekturbüro seines Vertrauens sein könnten und um über einen möglichen Projektablauf sowie über mögliche Lösungsansätze zu beraten, treffen wir uns mit dem Bauherren zu einem (unverbindlichen und kostenlosen) Erstgespräch.

Aufmaß

Für Um- und Anbauarbeiten an einem vorhandenen Gebäude ist es nötig, den Bestand maßlich genau aufzunehmen. Da man bei einem solchen Aufmaß vor Ort das Bauwerk sehr intensiv kennen lernt – mit allen seinen Stärken und Schwächen, mit seinen Reizen, Schäden und Mängeln, übernehmen wir diese Aufmaßarbeiten in der Regel selbst. In Grundrissen, Schnitten und Ansichten (als Computerzeichnung) wird der Gebäudezustand genau dokumentiert und maßlich beschrieben. Zusätzlich kann eine Fotodokumentation erstellt werden.

Eine Besonderheit ist das verformungsgerechte Aufmaß, wo bei unregelmäßigen oder deformierten alten Gebäuden alle Schieflagen, Durchbiegungen und Verschiebungen von Holzkonstruktionen und Mauerwerk genau erfasst werden. Ein solches Aufmaß – erstellt mit Lot und  Schnurgerüst – wird von uns generell von Hand gezeichnet – an Ort und Stelle mit Bleistift auf Karton.

Grundlagenermittlung

Hier wird die Aufgabenstellung geklärt und über den gesamten Leistungsbedarf beraten. Wir formulieren Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter.

Vorplanung

Die Grundlagen werden analysiert und Zielvorstellungen formuliert. Wir erstellen ein Planungskonzept, untersuchen und bewerten alternative Lösungsmöglichkeiten und stellen sie in Strichskizzen mit Erläuterungen dar. Die Leistungen anderer an der Planung fachlich Beteiligter werden integriert. Die wesentlichen städtebaulichen, gestalterischen, funktionalen, technischen, bauphysikalischen, wirtschaftlichen, energiewirtschaftlichen und landschaftsökologischen Zusammenhänge müssen geklärt und erläutert werden.

Wir führen Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit. Eine Kostenschätzung nach DIN 276 wird erstellt und alle Vorplanungsergebnisse zusmmengestellt.

Entwurfsplanung

Das Planungskonzept der Vorplanung wird unter Berücksichtigung aller dort genannter Aspekte durchgearbeitet und stufenweise die zeichnerische Lösung erarbeitet. Wir stellen den Gesamtentwurf zeichnerisch dar (meist 1:100). Auch hier muss evtl. noch einmal mit Behörden über die Genehmigungsfähigkeit verhandelt werden.

Wir berechnen die Kosten nach DIN 276 und übernehmen die Kostenkontrolle durch den Vergleich mit der Kostenschätzung aus der Vorplanung. Alle Entwurfsunterlagen werden von uns zusammengefasst.

Bauantrag

Die Pläne für die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften notwendige Genehmigungen oder Zustimmungen werden erarbeitet – einschließlich der Anträge auf Ausnahmen oder Befreiungen. Hierbei werden die Beiträge der anderen an der Planung fachlich Beteiligten verwendet und die Planungsunterlagen entsprechend ihrer Beschreibungen und Berechnungen vervollständigt und angepasst.

Sofern noch notwendig, werden Verhandlungen mit Behörden geführt und die Unterlagen eingereicht.

Ausführung

Die Ergebnisse der vergangenen beiden Leistungsphasen werden durchgearbeitet, wieder in Zusammenarbeit mit den anderen Fachplanern. Dabei wird die Lösung einschließlich der nötigen Einzelangaben gezeichnet (endgültige und vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen 1:50 bis 1:1)

Teilweise wird die Ausführungsplanung bis in die Objektausführung weitergeführt.

Ausschreibung

Als Grundlage für die Erstellung von Leistungsverzeichnissen werden die Mengen  ermittelt und zusammengestellt. Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen – aufgeschlüsselt in Leistungsbereiche – werden aufgestellt, diese mit den anderen an der Planung fachlich Beteiligten abgestimmt und koordiniert.

Mitwirkung bei der Vergabe

Für alle Leistungsbereiche werden die Verdingungsunterlagen zusammengestellt und Angebote eingeholt. Dies Angebote müssen geprüft und gewertet werden, ein Preisspiegel nach Teilleistungen wird aufgestellt. In Abstimmung mit den Fachplanern werden Bieterverhandlungen aufgenommen, bei Freihandvergabe kann hier noch über Verbesserungsmöglichkeiten und Kosteneinsparungen geredet werden, außerdem wird – falls sie uns nicht schon bekannt ist – die fachliche Kompetenz der Firma überprüft. Wir stellen einen Kostenanschlag nach DIN 276 aus Einheits- oder Pauschalpreisen der günstigsten Angebote auf. Eine Kostenkontrolle erhält man aus dem Vergleich des Kostenanschlags mit der Kostenberechnung (aus der Entwurfsplanung).  Wir bereiten den Bauvertrag vor und wirken bei der Auftragserteilung mit.

Bauleitung

Hier wird die Ausführung des Baus auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften überwacht. Außerdem koordiniert der Bauleiter die an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten. Ein Bauablaufplan wird erstellt und überwacht, ein Bautagebuch geführt. Wir protokollieren alle Baubesprechungen und lassen dei Protokolle den Beteiligten zukommen. Nach Abschluss von Teilleistungen erstellt der Bauleiter mit den bauausführenden Unternehmen ein gemeinsames Aufmaß, er nimmt die Bauleistungen ab, protokolliert eventuelle Mängel und prüft die Rechnungen. Dabei arbeitet er eng mit den anderen Fachplanern zusammen. Die Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen wird im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag überprüft. Mit der  Kostenfeststellung nach DIN 276 werden die tatsächlichen Baukosten dokumentiert. Falls gefordert, beantragen wir öffentliche Abnahmen und nehmen daran teil. Bei der Übergabe des Objektes werden alle zusammengestellten erforderlichen Unterlagen (Bedienungsunterlagen, Prüfprotokolle) dem Bauherren übergeben. Die Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel wird vom Bauleiter überwacht. Wir listen die Gewährleistungsfristen auf.

Objektbetreuung

Vor Ablauf der Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen wird eine Objektbegehung zur Mängelfeststellung durchgeführt.
Die Mängelbeseitigung wird überwacht. Wir wirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen (Gewährleistungseinbehalten) mit.